<![CDATA[Doorsea blog - DERECHO INMOBILIARIO]]>Mon, 28 Mar 2016 01:12:00 +0200Weebly<![CDATA[Validez de un contrato de compraventa que no se ha elevado a escritura p├║blica]]>Fri, 22 Jan 2016 13:20:48 GMThttp://doorsea.weebly.com/derecho-inmobiliario/validez-de-un-contrato-de-compraventa-que-no-se-ha-elevado-a-escritura-publica¿Qué sucede si un contrato de compraventa de un inmueble no se ha elevado a escritura pública? ¿Qué validez tiene?
Empecemos por lo que dice el Código Civil en su art. 1.280 punto primero.  “Deberán constar en documento público los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.”
Pues bien, según doctrina del Tribunal Supremo (Sala primera de lo Civil 16/9/2014), aun cuando el Código Civil en su art. 1280.1 otorga una exigencia formal a dichos contratos, esta no es una exigencia de validez y eficacia para el contrato celebrado y dicha exigencia nace para reforzar la eficacia del contrato frente a terceros.
Conforme al principio de autonomía de la voluntad, si las partes quieren otorgarle a esta exigencia de elevar a público un valor determinante para su validez, esta condición esencial deberán figurarla inequívocamente en el contrato, pues de lo contrario carece de relevancia requerida a estos efectos.
Si en el contrato concurrieron todas las condiciones necesarias para su validez, se hace la entrega de la cosa (la entrega de llaves) y se realiza el pago del precio pactado, el contrato queda perfectamente perfeccionado y ejecutado.
Ahora bien, si se recoge en el contrato que deberá elevarse a público en una fecha concreta, incumplimiento será causa de resolución del contrato, aunque se trate de un mero retraso en la fecha. (TS Sala primera 21/3/2012)
Si se ha fijado un plazo de ejecución acordado por la voluntad libre de las partes, es un pacto expreso y su incumplimiento da lugar a la resolución.

Nerea Velazquez Maestre
 
Abogada ICAV
Agente de la Propiedad inmobiliaria COAPIV


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<![CDATA[ARRAS CONFIRMATORIAS]]>Wed, 09 Dec 2015 17:30:15 GMThttp://doorsea.weebly.com/derecho-inmobiliario/arras-confirmatorias
En el artículo de hoy vamos a conocer un poco más que entienden los Tribunales por Arras Confirmatorias, diferenciándolas de otros tipos de arras.
Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario a las arras, la doctrina jurisprudencial moderna distingue las siguientes modalidades:
  • Arras confirmatorias. Aquellas que van dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.
  • Arras penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento.
  • Arras penitenciales. Son un mero lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta es la modalidad reconocida por el artículo 1.454 del Código Civil.
Si en el contrato no se recoge el carácter penitencial del anticipo entregado, las arras serán consideradas con “arras confirmatorias” y ha de devolverse el mismo a los compradores si el vendedor se niega a seguir con la compraventa.
La jurisprudencia viene expresando de manera constante que el artículo 1.454 del Código Civil tiene carácter excepcional, debiendo constar expresamente en las clausulas contractuales, o deducirse sin lugar a dudas, la intención de las partes de atribuirse carácter penitencial. Debe hacerse de forma clara y precisa, ya que de lo contrario se entenderá que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve para confirmarlo.
Así mismo, el empleo de la palabra “señal”, no atribuye en sí misma la facultad de separarse de un contrato, pudiendo ser estimada como anticipo del precio.
 
Nerea Velázquez

Abogada  ICAV
Agente de la Propiedad inmobiliaria COAPIV

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